La futura Línea F del subte promete modificar la conectividad entre el sur y el norte de la Ciudad de Buenos Aires y ya genera expectativas en el mercado inmobiliario. Con una inversión estimada de entre US$ 1.350 millones y US$ 1.500 millones, el proyecto tendrá 9,8 kilómetros y 12 estaciones entre Barracas y Palermo. Las obras comenzarían en enero de 2027 y la primera etapa está prevista para 2031.
La construcción se realizará en dos etapas y permitirá combinar con diferentes líneas de subte y servicios ferroviarios. Entre las estaciones previstas aparecen Brandsen, Constitución, Cochabamba, Chile, Congreso, Tucumán/Corrientes, Santa Fe/Pizzurno, Recoleta, Pueyrredón/Hospital Rivadavia, Parque Las Heras y Plaza Italia/Pacífico. Más que sumar únicamente un nuevo corredor, el proyecto funcionará como un eje de integración para reducir tiempos de viaje y descongestionar parte de la red actual.
El mayor impacto inmobiliario podría producirse en Barracas, porque actualmente no cuenta con estaciones de subte y Brandsen se convertiría en la primera. "Barracas es el sector de la traza que incorpora una cobertura de subte verdaderamente nueva. Actualmente el barrio no tiene ninguna estación. La futura estación Brandsen será la primera estación de subte dentro de Barracas", explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Según el especialista, el efecto podría sentirse especialmente sobre las propiedades ubicadas en un radio aproximado de cinco cuadras de la estación.
Nicolás Sundblad, corredor inmobiliario de REMAX Class, también ubicó a Barracas entre las zonas con mayor margen de valorización, aunque advirtió que el subte por sí solo no garantiza una suba de los inmuebles. Para que el proceso sea sostenible deberá estar acompañado por mejoras en seguridad, limpieza, espacio público, servicios y desarrollo urbano. En otras zonas como Constitución, Congreso, Recoleta y Palermo, el efecto estaría más relacionado con nuevas combinaciones y una mayor accesibilidad que con la llegada del subte por primera vez.
Los especialistas coinciden en que la valorización inmobiliaria no necesariamente comienza cuando se anuncia una obra. Generalmente se consolida a medida que avanza la construcción, se cumplen los plazos y, fundamentalmente, cuando el servicio empieza a funcionar. "La oportunidad suele estar en identificar aquellas zonas donde todavía existe una brecha entre el valor actual y el potencial que podría generar una mejora estructural de la conectividad", explicó Sundblad.
Rozados, en tanto, advirtió sobre uno de los principales riesgos para compradores y propietarios: incorporar hoy al precio de una vivienda una valorización que todavía no ocurrió. "Es habitual que algunos operadores inmobiliarios utilicen la futura valorización como argumento de venta. Es un error adelantar esa expectativa en la tasación. Un buen tasador sabe que no corresponde sobrevaluar una propiedad por una obra que todavía no está terminada". Una publicación demasiado cara puede quedar meses en el mercado y terminar atravesando sucesivas rebajas.
El efecto tampoco estaría limitado a viviendas. Los locales comerciales cercanos a las nuevas estaciones podrían beneficiarse del aumento del tránsito peatonal, especialmente negocios gastronómicos, comercios de cercanía y servicios. "Los locales comerciales próximos a la estación mejorarán porque contarán con un tránsito de personas que hasta ahora no concurría habitualmente a esa localización para entrar o salir del subte", señaló Rozados.
Para quienes evalúan comprar pensando en la Línea F, los especialistas recomiendan analizar la distancia efectiva hasta las futuras estaciones, comparar precios con propiedades similares, seguir el avance real de las obras y evitar pagar un sobreprecio basado únicamente en expectativas. En proyectos de esta magnitud, la potencial valorización suele ser gradual y dependerá no solo del subte, sino también de la transformación urbana que consiga generar alrededor de cada estación.
